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【安かろう悪かろう、管理フィーの話】

記事作成日 2021.1.21

突然ですが・・・

 

目の前に2つの自動販売機があります。

「右の自動販売機のお茶は120円で売っています。」

「左の自動販売機にも同じお茶が100円で売っています。」

 

お茶が欲しいとすればどちらを買いますか?

 

 

10人が10人、安いほうの自動販売機で買うはずです。

 

 

なぜなら「同じお茶」だからです。

 

では、同じお茶ではなかったらどうでしょうか。

 

 

喉を潤すだけが目的であれば100円のお茶を買うと思いますが、美味しいお茶が飲みたければ値段だけでは判断しないのではないでしょうか。

120円のお茶が高級茶葉を使ったもので、100円のお茶が濃縮タイプであれば、120円のお茶を買うと思います。

ただ、高級茶葉を使ったお茶が200円ならそれはそれでまた判断が分かれるかもしれませんが。

 

 

 

さて、管理会社へPMや賃貸管理業務を委託する場合には管理フィーが発生します。

管理フィーは安いほどオーナー様のコスト削減になりますので、管理フィーの安い管理会社を選ぶのは経営者として当然の選択です。

 

では、管理会社を選ぶにあたって管理フィーだけ比較して選ぶでしょうか。

 

おそらく10人が10人「いいえ」と答えると思います。

 

なぜなら「同じお茶」ではないからです。

 

 

管理フィーは管理会社を選ぶ判断材料のひとつではあるが、優秀な管理会社とそうでない管理会社があり、管理フィーの高い安いだけで選ぶものではないと理解されているからです。

 

 

しかし、そのお茶が美味しいかどうかは、飲んでみなければわかりません。

 

なので、ホームページを見てお茶の原材料を調べたり、クチコミを調べたり、身近で飲んだことがある人の話を聞いて判断すると思います。

 

つまり、ホームページから管理の特徴を調べたり、会社の沿革や評判を調べたり、既に管理を任せている人の話を聞いたりして、できる限りの判断材料を集める必要があります。

 

 

当社は、できる限りの判断材料を提供するべく、ホームページのオーナー様向けコンテンツに力を入れております。(これからも更新していきます)

お問い合わせフォームもありますので、質問があればお気軽にお問い合わせください。

 

 

しかし当社は肝心の管理フィーについて情報を明示しておりません。

 

理由は2つあります。

 

 

「25棟100戸」と「1棟100戸」の管理フィーを一律に「賃料の○%」とした場合、1棟100戸の方は管理効率が良いため、25棟100戸と比べて利益が高くなるのはお分かりいただけるかと思います。

 

物件によって1戸あたりの利益に差がでるということは、黒字の物件で赤字の物件を補うという状況を生み出してしまう可能性が出てきます。

そうならないよう、当社では物件の規模によって適正な管理フィーを算出してご提案しております。そのため明示ができません。(※)

 

 ※お問い合わせいただけましたら、物件の規模をお伺いさせて頂いた上でご提案させていただきます。

 

もうひとつの理由は「管理フィー」で判断して頂きたくないからです。

 

管理フィーは判断材料のひとつには違いないのですが、それ以上に管理商品の内容、管理会社の理念や信用力、管理以外の付加価値などを比較し、それでも判断しきれない時に最後の判断材料として欲しいからです。

はじめから管理フィーを判断材料にすると、必ず「安かろう悪かろう」になってしまいます。

 

 

管理フィーが安いということはどういうことか?

 

管理会社もビジネスですので、収入が少なければコスト削減して利益を残すしかありません。

一番早いコスト削減方法は人的コストです。

1人で1000戸を担当させるのと、1人で500戸を担当させるのではコストが2倍違います。

担当者の処理能力や管理システムの効率によって違いはありますが、担当戸数が多ければ多いほど1戸にかける時間は少なくなります。

その結果、対応が遅いなど質の低い管理になってしまい、オーナー様の不満にもつながりますし、入居者に対しては頼りない管理会社が管理する物件とされてしまい、早期退去の原因となったり物件の価値が下がったりする恐れもあります。

逆にいうと、「質の高い管理が行われていれば、物件の価値は上がる」ということです。

 

 

管理フィーが安いだけの管理会社に任せて物件の価値をさげてしまうのか、適正な管理フィーを払い質の高い管理を行う管理会社に任せて物件の価値を上げるのか。

両極端にいえばこのようになります。

 

もちろん、管理フィーを高く払えば質の高い管理をしてくれるとは限りませんので注意は必要です。中には管理フィーが高いだけの管理会社もあります。

 

 

 

つまり、高い安いに限らず管理フィーを優先して判断するよりも、質の高い管理ができる管理会社なのかどうかを優先して判断したほうが、結果的に「収益の最大化につながる」可能性が高いということです。