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【安かろう悪かろう、管理委託費(管理料)の話】

記事作成日 2021.1.21 (更新2022.5.2)

突然ですが・・・

 

目の前に2つの自動販売機があります。

 

右の自動販売機のお茶は120円。

左の自動販売機のお茶は100円。

どちらもまったく同じお茶です。

 

買うならどちらを買いますか?

 

10人が10人、100円のお茶を買うと思います。

 

 なぜなら「同じお茶」だからです。

 

 

では、100円よりも120円のほうが美味しいお茶だったらどうでしょうか?

 

120円のお茶を買う人もいるはずです。

 


ここでの違いは何かというと、お茶を買う「目的」です。

喉を潤したいだけなら100円を選びますし、美味しいお茶が飲みたいなら120円を選ぶと思います。

 

  

 

さて、話は変わり、管理会社へPMや賃貸管理業務を委託する場合には管理委託費(管理料)が必要です。

経費削減のため管理委託費が安い管理会社を選ぼうとするのは、経営者として真っ当な判断だと思います。

 

では、管理委託費の金額だけで比較して管理会社を選ぶでしょうか。

 

おそらく10人が10人「いいえ」と答えると思います。

 

なぜなら「同じお茶」ではないからです。

 

なので、ホームページから管理の特徴を調べたり、会社の沿革(社会的信用度)や評判(クチコミ)を調べたり、既に管理を任せている人の話を聞いたりして、できる限りの材料を集めて総合的に判断すると思います。


当社は、できる限りの判断材料を提供するべく、ホームページのオーナー様向けコンテンツに力を入れております。(これからも更新していきます)

お問い合わせフォームもありますので、質問があればお気軽にお問い合わせください。

 

 

ただ、当社は肝心の管理委託費について情報を明示しておりません。

 

理由は2つあります。

 

 

「1棟10戸」と「1棟100戸」の管理委託費を一律に「賃料の○%」とした場合、1棟100戸の方は管理効率が良いため、1棟10戸と比べて利益率が高くなるのはお分かりいただけるかと思います。

 

物件によって1戸あたりの利益に差がでるということは、黒字の物件で赤字の物件を補うという状況を生み、オーナー様の公平性が失われる可能性があります。

そうならないように当社では物件の規模によって適正な管理委託費を算出してご提案しております。(※)

 

 ※お問い合わせいただけましたら、物件の規模をお伺いさせて頂いた上でご提案させていただきます。

 

 

もうひとつの理由は「管理委託費」を起点にして判断して頂きたくないからです。

 

管理委託費は管理会社を選ぶための判断材料のひとつには違いないのですが、「管理の内容」「管理会社の理念や信用力」「管理以外の付加価値」などで比較して、それでも判断しきれない時に最後の判断材料として欲しいからです。

はじめから管理委託費を判断材料にすると、「安かろう悪かろう」になってしまいます。

 

 

管理委託費が安いということはどういうことか?

 

管理業務はボランティアではなくビジネスです。

管理委託費が少なければコストを削減しなければなりません。

一番早いコスト削減方法は人的コストです。

1人で1000戸を担当するのと、1人で500戸を担当するのではコストが2倍違います。

担当者の処理能力や管理システムの効率によって違いはありますが、担当戸数が多ければ多いほど1戸にかける時間は少なくなります。

その結果、対応が遅いなど質の低い管理になってしまい、オーナー様の不満にもつながりますし、入居者に対しては頼りない管理会社が管理する物件とされてしまい、早期退去の原因となったりと物件の価値が下がる恐れがあります。

裏を返せば「質の高い管理が行われていれば、物件の価値が上がる」ということです。

 

 

管理委託費が安いだけの管理会社に任せて物件の価値を下げてしまうのか、適正な管理委託費を払って質の高い管理を行い物件の価値を上げるのか。

両極端にいえばこのようになります。

 

もちろん、管理委託費を高く払えば質の高い管理をしてくれるとは限りません。

管理委託費が高いだけの管理会社もあります。

 

  

つまり、管理委託費の金額を起点にして判断するよりも、質の高い管理ができる管理会社なのかどうかを優先して判断したほうが、結果的に「収益の最大化につながる」可能性が高いということです。


管理会社の選択は、経営パートナーの選択です。

賃貸事業にとって大事な選択ですので、まずはご相談くださいませ。