ＰＭ（プロパティマネジメント）の重要性③
賃貸管理会社に任せているから大丈夫？
「 プロに管理を任せている（任せる）から大丈夫 」
本当にそうでしょうか？
賃貸管理会社といっても様々です。
・昔ながらの個人経営の地元不動産業者が管理している
・駅前に仲介店舗を構えるような賃貸仲介業をメインとする不動産業者が管理している
・賃貸管理の専門会社だが、賃貸仲介部門や賃貸仲介専門のグループ会社がある
もちろん、どれが良い悪いということはありません。
しかし、賃貸管理業務は非常に幅広い業務です。
不動産業の片手間で行えるものではありません。
また、賃貸仲介会社とオーナー様は、立ち位置の違いから・・・
「利益の相反」
を生み出してしまいます
例を挙げますと、仲介手数料収入が主な収入源である賃貸仲介会社は、お部屋を探すお客様がいて、そのお部屋を提供できる環境があって初めて仲介手数料を得ることができます。
賃貸仲介会社にとっては自社（もしくはグループ会社）の管理物件の退去が増えるほど、お部屋を探すお客様と提供できるお部屋を確保できます。
退去が増えると収入を得る機会が増えるということになります。
では、退去が増えると賃貸管理会社の収入はどうなるでしょうか？
多くの賃貸管理会社の主な収入源は管理フィーです。
管理フィーは、収入家賃によって決められますので、空室が増えると管理フィーも減ってしまいます。
管理会社としては収入減になってしまうのですが、
その一方で、賃貸仲介会社（賃貸仲介部門）としては仲介手数料を得る機会が増えますので、トータルでは収入増になります。
しかしオーナー様はそうはいきません。
収入（家賃収入）が減るのは当然のこと、次の募集のために新たにコストがかかります。
一昔前のように、高額な敷引や礼金を取得し家賃を増額できる時代ではありません。
今は、退去があると次に募集するための改装工事の費用が必要で、家賃も下げなければなりません。
礼金は取れなくなってきていますし、国交省のガイドラインにより改装工事の費用を入居者に負担をさせることも難しくなっています。
退去が発生すれば、収益が下がる。
つまり・・・
退去を発生させない＝入居者に長く住んでもらうこと
がオーナー様の
「収益の最大化」に繋がります。
賃貸仲介を事業としている会社は退去が多ければ収入を得る機会が増えるのに対して、オーナー様は退去が多ければ収益が下がるというしくみになっています。
これが「利益の相反」です。
もちろん、賃貸仲介を兼業する管理会社が意図的に自社管理するマンションの入居者に退去を促し、他の管理物件を斡旋するなどという事はありません。
しかしながら収益構造が違う以上、賃貸仲介も業としている賃貸管理会社がオーナー様の立ち位置で経営サポートをすることは 整合性がない ということです。
では、賃貸仲介部門または別会社を持たない管理専門の管理会社であれば良いのか？
答えは「ＮＯ」です。
「賃貸仲介部門を持たない管理会社」というのはあくまでも、
「オーナー様と利益相反しない」ための前提条件です。
管理専門会社であっても、管理が疎かだとオーナー様の「収益の最大化」に繋がりません。
管理が疎かな会社の特徴とは、
提案がない
スピードがない
（レスポンスが遅い）
業務の手法に進化がない
（アップデートしていない）
ならば・・・
しっかりとした提案もあり、スピードもあって、常にアップデートをしている管理会社であれば大丈夫か？
これも答えは「ＮＯ」です。
優秀な管理会社に違いありません。
しかし 「賃貸管理」の中では優秀 というだけです。
世界で一番速く走れる陸上選手でも、自動車に勝つことは出来ません。
今後、「賃貸管理」だけで競争に勝ち残っていくことは難しい ことは前述したとおりです。
プロが台頭する今後の賃貸市場に勝ち残っていくためには、
「オーナー様と同じ立ち位置の経営視点を持った管理会社」をパートナーに選ぶ必要があります。
つまり「賃貸管理会社」ではなく
プロパティマネジメント（ＰＭ）会社
を選ぶ必要があるのです。
不動産投資のプロが台頭する中、賃貸市場競争に勝ち残っていくには「ＰＭ（プロパティマネジメント）会社」をパートナーとして選んでいくことが必要不可欠になります。
プロパティマネジメントと不動産相続のコンサルティング会社
ハウスプロメインは当然のごとく賃貸仲介店舗は持ちません。
昭和５９年の創業より賃貸管理専門の会社として長年の実績を積み、「賃貸管理」から「ＰＭ（プロパティマネジメント）」へと変化を遂げてきました。
全国の名だたる賃貸管理企業が加盟する「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会」の本部理事・兵庫県支部長を長年務める代表者はじめ、経営者視点を持った知識・経験が豊富なスタッフが、
オーナー様が持つ大事な資産の
「収益最大化」を目指します！
