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PM(プロパティマネジメント)の重要性③


賃貸管理を任せているから大丈夫?

 

「うちはプロに管理を任せている(任せる)から大丈夫。」

本当にそうでしょうか?

 

「不動産会社」が行う賃貸管理

 

「賃貸管理会社」が行う賃貸管理

  

この2つの「賃貸管理」の内容と質が同じだと思いますか?

 

優劣をつけるわけではありませんが、賃貸管理は非常に幅広い業務です。不動産業の片手間で行えるようなものではありません


 

では、不動産会社ではなく、賃貸管理会社に管理委託したら良いか?ということですが、


 

賃貸管理会社にも2種類あります。

 

・社内に賃貸仲介部門(もしくはグループ会社)を持つ賃貸管理会社 

・社内に賃貸仲介部門(もしくはグループ会社)を持たない賃貸管理会社


 

 

賃貸管理会社であっても、賃貸仲介部門(もしくはグループ会社)を持つ場合には・・・

利益相反

オーナー様との間に

「利益の相反」

を生み出している可能性があります。

賃貸仲介とは「提供できる部屋」と「部屋を探すお客様」がいて、お客様に部屋を紹介することによって手数料収入を得るビジネスです。

自社(もしくはグループ会社)の管理物件の退去が多いほど、提供できるお部屋を確保できます。

退去する人がまた賃貸物件を探す場合には、新規のお客様となります。

 

つまり、退去があると手数料収入を得る機会が増えるということです。


 

一方、オーナー様はどうなるでしょうか?

・次の募集のために、室内改装が必要で工事コストがかかる

・次の契約が決まるまでの間、家賃収入はゼロ

・前よりも家賃が下がる

 

このように、退去が発生するとオーナー様の収益は下がることになります。

 

退去が多いほど、賃貸仲介を事業としている会社は手数料収入を得る機会が増えるのに対し、オーナー様は収益が下がるという構造になっています。

 

 これが「利益の相反」です。 

 

 

では、退去が増えると賃貸管理会社の収入はどうなるでしょうか?

 

賃貸管理会社の収入源は管理料収入です。

管理料は家賃収入金額によって算出されますので、退去が増えると管理料収入が減ってしまいます。

逆に、満室で稼働率が高く家賃収入が多ければ管理料収入も多くなります。

 

先ほどの利益相反の関係と違い、次の相関関係が成り立ちます。

 

オーナー様の「収益の最大化」 = 賃貸管理会社の「管理料収入の最大化」

 

これは賃貸仲介部門を持たない「賃貸管理専門の管理会社」でしか成り立ちません。

 

入居者様に長く住んで頂く(退去を発生させない)ための努力、「テナントリテンション」をすることで、オーナー様、賃貸管理会社ともに「収益の最大化」に繋がります。


握手

 

もちろん、賃貸仲介部門を持つ賃貸管理会社が、手数料収入のため意図的に自社の管理物件入居者に退去を促し、他の管理物件を斡旋するなどという事はありません。

 

しかしながら利益相反する構造である以上、賃貸仲介部門を持つ賃貸管理会社がオーナー様の立ち位置で経営サポートをすることには 整合性がない ということです。

 

 

 

 

 

では、賃貸仲介部門または別会社を持たない賃貸管理専門の賃貸管理会社であれば良いのか?



 

 

答えは「NO」です。

 

 

「賃貸仲介部門を持たない賃貸管理会社」というのはあくまでも、

 

オーナー様と利益相反しないための前提条件です。

 

 

肝心の賃貸管理業務が疎かだとオーナー様の「収益の最大化」には繋がりません。

賃貸管理が疎かな会社の特徴3つ。

 

提案がない(能動的でない)

 

スピードがない(レスポンスが遅い)

 

業務手法に進化がない(アップデートしていない)

 

 

 

 

 

では、しっかりとした提案もあり、スピードもあって、常にアップデートをしている賃貸管理会社であれば大丈夫か?

 

 

 

 

これも答えは「NO」です。

 

   

優秀な賃貸管理会社に違いありませんが、「賃貸管理」の中では優秀というだけです。

  

今後は「賃貸管理」だけで競争に勝ち残っていくことは難しい と前述したとおりです。

 

 

プロが台頭する今後の賃貸市場に勝ち残っていくためには、

 

オーナー様と同じ立ち位置で経営視点を持った賃貸管理会社をパートナーに選ぶ必要があります。

 

 

 

 

つまり「賃貸管理会社」ではなく

 

プロパティマネジメント(PM)会社 

 

をパートナーに選ぶ必要があるのです。

プロパティマネジメントと不動産相続のコンサルティング会社

ハウスプロメインは、昭和59年の創業より賃貸管理専門の会社として長年の実績を積み、「賃貸管理」から「PM(プロパティマネジメント)」へと変化を遂げてきました。

 

全国の賃貸管理会社が加盟する「公益財団法人日本賃貸住宅管理協会」の本部理事・兵庫県支部長を長年務める代表者はじめ、経営者視点を持った知識・経験が豊富なスタッフが、

 

オーナー様が持つ大事な資産の

「収益最大化」を目指します!

 

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