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こんな悩みはありませんか?

Do you have a trouble?

部屋が決まらない

空室

多くのオーナー様がお持ちの悩みです。

 

なぜ決まらないのか?どうすれば決まるのか?オーナー様なら誰もが考えたことあるはずです。

 

「契約条件を下げる」

「設備を新しくする」

「広告料をあげる」など 

これらの対策をすることが多いと思います。

 

それでも部屋が決まらない・・・。


なぜでしょうか?


簡単なことです。

部屋付け対策が間違っているだけです。


物件によって築年数・間取り・住宅設備が異なりますし、立地によって賃貸需要も異なります。

 

物件の特徴を知り、地域の需要を知り、オーナー様の経営状態を考慮して初めて本当に有効な対策を講じることが出来ます。

 

そのためにまずは外部から情報を仕入れることが必要になります。しかし、自主管理では情報収集が思うようにいかないかもしれません。

 

中には地元の不動産業者から情報を得ているという方もいるかもしれませんが、地元の不動産業者は「決め物※」を仕入れるためにバイアスのかかった情報を提供する事が多く、正確な情報を得ることは困難です。

※誰もが借りたいと思わせる物件のことで、良い意味に聞こえるかもしれませんが、相場賃料よりも安く賃料設定した物件、つまりは「格安物件」のことです。


また、「オーナー様の経営状態を考慮」とは、事業収支に体力があるのか、今年は経費を作ったほうが良いのか、それともまずは止血(赤字解消)することが最優先なのか、という経営コンサル要素のことです。

 

当社はオーナー様への情報提供は当然のこと、経営状態も考慮した上でご提案をさせていただいております。


多くのオーナー様が当社の提案にご理解頂いており、おかげさまで当社が管理する物件の入居率は96.6%と高い水準を維持させていただいております(2021年1月末現在)。

【管理委託されているオーナー様へ】

管理会社より部屋付けの提案を受けているかと思いますが、その提案は根拠があるでしょうか?

根拠があったとしても、近隣にある類似物件の賃料が安いから・・などの理由ではないでしょうか?

その根拠自体は間違っていないと思いますが、類似物件でもどこか違いはありますので、その違いまで考慮された上での提案でしょうか? 

このように細かいところまで考慮されている提案なら失敗に終わってしまっても、第2、第3と次に精度の高い対策を講じることができます。

 

また、「オーナー様の経営状態を考慮」が必要であるといいましたが、委託先の管理会社はオーナー様の賃貸経営による収支を把握していますでしょうか?

経営状態によっては最大収益を目指す提案した方が良かったり、まずは年間の空室損料を下げる事に重点を置いた提案のほうが良かったりします。
                     
なお、長期空室があるのに何も提案してくれない場合は管理会社の変更を検討してください。

提案できない管理会社ほど無駄なコストはありません。             


当社はオーナー様への情報提供は当然のこと、経営状態も考慮した上でロジックに基づくお部屋付けの提案をさせていただいております。

空室にお悩みのオーナー様、その他お部屋付けについてご質問のあるオーナー様、セカンド・オピニオンはお問い合わせフォームよりご連絡下さい。

家賃滞納がある

滞納イメージ

 満室だからといって必ず想定どおりの収入が見込めない理由のひとつに「家賃滞納」があります。

 

「家賃滞納」は賃貸経営リスクのひとつです。リスクマネジメントは経営の基本ですので疎かにはできません。


自主管理の場合はオーナー様自身が賃借人に対して督促しなければなりません。


ご承知の通り、滞納は初期の段階で対処しておかなければどんどん回収が難しくなってきます。

 


しかし、多くのオーナー様は初期の段階では督促せず、1ヶ月くらいは賃借人から入金があるのを待たれています。

 

結局入金は無く、督促することにも躊躇し、そのまま滞納が数ヶ月となってしまうオーナー様がおられます。


これは自主管理の弊害として、オーナー様と賃借人の距離が近ければ近いほど家賃督促ができない(しにくい)事が原因だと言われています。


「賃借人や連帯保証人に督促するのは申し訳ない」と考えるオーナー様も少なくありません。


しかしながらリスクマネジメントの観点からすると、厳しい言葉になりますが、これは優しさではなく怠慢です。


むしろ長期滞納に陥らないよう、早い段階で賃借人に対して通知するほうが優しさだと思いませんか?


とはいっても家賃督促は大変な作業です。


当社では、家賃滞納が発生すれば早い段階で家賃請求業務を行います。


また当社では管理業務委託契約時に家賃滞納保証オプションをつけることも可能ですので是非ご検討ください。


管理開始日より過去の滞納についてもご相談させていただきますので、まずは当社までお問い合わせください。

【管理委託されているオーナー様へ】

残念ながらどんな優秀な管理会社でも滞納の発生自体を防ぐことは出来ませんが、滞納が発生した際の対応によって被害を最小限に抑えることは可能です。 

滞納業務は初動が早ければ早いほど回収率が高くなり、長期滞納の防止に繋がります。

また、督促するだけでなく、賃借人が滞納した理由を聞き出し、アドバイスを行うことで今後の滞納防止に繋がります。

逆にこの対応を誤ると「長期滞納」や「常習滞納」に発展してしまいます。 

現在抱えている滞納がどのように発生してしまったのか、委託する管理会社に問い合わせてみてください。

その回答が納得できるものであれば良いですが、そうでない場合は管理会社の変更を検討したほうが良いかもしれません。   

当社では滞納発生をなくすために過去のデータを基に入居審査基準を設けていますが、万一滞納が発生してしまった場合は早い段階で連絡を入れ、滞納理由を聞き出した上で今後滞納をしないようアドバイスを行います。

 

また当社では管理業務委託時に家賃滞納保証のオプションをつけることも可能ですので是非ご検討下さい。

当社で管理を開始する以前の滞納についてもご相談させていただきますので、まずは当社までお問い合わせ下さい。 

その他何かお悩みの事がございましたらお問い合わせフォームよりご連絡下さい。 

賃借人の対応が大変、夜間トラブルも心配

トラブル対応

「大家さん」「店子さん」と呼ばれた昔は、住宅設備が故障したり雨漏りしたりしても、賃借人自身で修理・修繕するのが一般的でした。


しかし現在では、賃借人が生活に支障なく居住できる環境を維持させる義務は賃貸人にあります。そのために建物や室内に不具合がある度に、オーナー様は対応を迫られます。

 

「お湯が出ない」「雨漏りする」「天井から漏水が・・・」など、すぐに専門業者を手配しなければならないこともあり、オーナー様にとってはストレスです。

 

それが夜間であればなおさらです。深夜に電話がかかってこないかと心配ではないでしょうか?  

 

また、賃借人からの連絡に必ず対応できればまだ良いですが、連絡に気付かなかったり、連絡を取れない状況であったり、すぐにトラブルに対応出来ないことにより、被害が拡大したり、二次クレームに発展したりする可能性があります。

 

このような事故を防ぐためには管理委託されることをお勧めします。

 

管理開始後、賃借人に対して今後の問い合わせ先として当社の連絡先をご案内します。

賃借人からの連絡はすべて当社にて受けさせていただきます。

 

連絡を受けた後は当社からオーナー様へ連絡内容の報告とその対応についてご提案し、オーナー様承諾のもと対応手配をさせていただきます。

 

これによりオーナー様は、当社からの報告を受けて当社が提案する対応についてご判断いただくだけで良くなりますので、賃貸経営の煩わしさのうちの1つが解消されます。

 

もちろん、当社は24時間対応で夜間も対応させていただいております。

 

賃借人からの連絡が煩わしい、夜間トラブルが心配、また物件の遠方にお住まいのオーナー様は、問い合わせフォームよりご相談ください。

人的要因による苦情対応が大変

設備不良などの対応は、「付き合いのある修理業者へ依頼すれば大丈夫」といわれるオーナー様もいらっしゃるかと思います。

人的要因による苦情とは「生活音がうるさい」「バルコニーなどの共用部で喫煙している人がいる」「ゴミのマナーが悪い」などです。修理対応の遅さに対する二次クレームもこれにあてはまります。

 

設備不良などであれば業者に手配して修理・取替えすれば良いのですが、人的要因による苦情は明確な解決策が無いだけに、設備不良よりも対応に労を費やしているのが現実ではないでしょうか。

 

そして人的要因による苦情はうまく解決できないと退去にも繋がってしまう可能性もあります。

 

賃借人に長く住んでいただくことが収益最大化の条件のひとつです。(その理由はこちらから

この人的要因による苦情をきちんと解決することはオーナー様の収益最大化にも繋がります。

 

人的要因による苦情に明確な解決策は無いといいましたが、当社は昭和59年(1984年)の創業から現在に至るまで賃貸管理を行ってまいりました。

 

その経験よって人的要因による苦情対応の解決事例が蓄積されております。長年の管理経験によるデータの蓄積は当社の強みのひとつであると自負しております。

 

「賃借人よりこんな苦情が発生したけどどう対応したら良いのか?」などの無料相談も承っておりますので是非お問い合わせください。

修繕費が高い

修繕費が高い

賃貸経営は退去がある度に大きなコストが発生します。

次の募集のためにする室内修繕の費用です。

昔は敷引(解約引き)があり、次の賃借人からも礼金を高く取ることができるし家賃もアップできたので、短期間で退去してくれたほうが収益がアップしていました。

これはもちろん昔の話であり、現在はそういかなくなりました。

現在は退去が発生するたびに修繕費がかかり、再募集家賃も下がり、礼金もほとんど取れなくなり、退去が発生するたびに収益ダウンになってしまいます。

退去が発生しないよう努力(テナントリテンション)はできても、いつかは退去が発生してしまいます。

収益最大化を目指すにあたり、修繕費用の削減は必須条件です。

とはいっても、「修繕をしなくて良い」という意味ではありません。

「無駄に修繕費用をかけてはいませんか?」ということです。

例えば、壁紙の全面貼替が本当に必要なのか?もしかしたら部分貼替で対応できるのでは?洗浄だけでいけるのでは?と色々な可能性を考えないといけません。

 

自主管理のオーナー様は、リフォーム業者へ直接修繕を依頼すると思いますが、リフォーム業者は工事することで商売を成り立たせている訳ですから、わざわざ必要最小限の修繕工事を提案することはありません。

管理委託されているオーナー様は、管理会社の提案を受けられているかと思いますがオーナー様目線で改装工事の提案をしてくれていますか?必要以上に工事を提案されていませんでしょうか。


当社は、退去後の室内を確認してリフォーム業者と打ち合わせた上で、不必要な工事を除き、次の募集に必要な修繕工事をオーナー様にご提案しております。 

また、当社は分離発注を行っております。内装・大工・給排水関係・電気関係・住宅機器メーカーなど各工事毎に発注を行い、孫受けなどの数次下請けが発生しないようにすることで、修繕費用を抑えてご提案しております。

当社にお見積もりを希望される方は、お問い合わせフォームよりご連絡ください。

優良な賃借人に住んで欲しい

「優良な賃借人」の定義はオーナー様によって違うと思いますが、滞納しない・苦情を言わない・近隣に迷惑をかけないなど「トラブルを起こさない人」や「長く住んでくれる人」ではないでしょうか。

 

しかし、入居申込み時点で「優良な賃借人」であるかどうかを知ることは出来ませんので、入居申込書の情報から想定して判断することになります。

 

賃貸経営リスクのひとつに「賃借人リスク」がありますが、このリスクヘッジとして行うのが入居審査です。

 

この入居審査を不動産仲介業者に任せてはいませんか?

 

もしそうならリスクが高くなります。

 

不動産仲介業者が良い悪いということではなく、不動産仲介業者は仲介して手数料を得ることが目的で、「優良な賃借人」を入居させることが目的ではないからです。

 

中には不動産仲介業者に任せずに自ら審査して判断するオーナー様もいらっしゃると思いますが、オーナー様が行う審査の精度によってはリスクヘッジになっていないこともあります。

 

当社は、長年の経験とデータを基に申込者の属性や支払い能力など一定の基準を設け、総合的に判断する審査を行っております。※審査の合否はオーナー様にてご判断いただきます。

 

これでも100%リスクを回避することはできませんが、「賃借人リスク」を1%でも減らすために努力させて頂いています。


不動産仲介業者の入居審査と大きく違う点は、当社は入居者管理を行う以上、優良な賃借人に入居していただくことを第一に考えて審査を行います。つまりオーナー様側の立場で審査を行うということです。


また今現在、賃借人とのトラブルでお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら話をお伺いしたうえで助言させていただきますので、お問い合わせフォームよりご連絡ください。 

入金管理や帳票の作成が大変

入金管理

賃貸経営では毎月家賃の入金確認をして帳簿を作成し、修繕費などの経費を整理して各帳票を作成のうえ確定申告を行わなければなりません。

 

確定申告を税理士へ依頼しているオーナー様もいらっしゃるかと思いますが、税理士が行うのは確定申告書の作成と提出のみで、それを作成してもらうための数字や資料はオーナー様がまとめなければなりません。

 

当社では、毎月の入金賃料や経費を分かりやすく一覧にしたものを帳票にして毎月発行しております。

 

当社管理のオーナー様からは「ハウスプロメインから送られてくる帳票をそのまま税理士に渡すだけで良いから楽だ」とのお声を頂いております。※税理士にもよりますので予めご確認ください。顧問税理士がいない場合は当社よりご紹介も可能です。

賃貸経営に関することや不動産全般について相談が出来る人がいない

相談できる人がいない

これはすぐにでも改善すべきです。

いわば一人でエベレストに登っているようなものです。

 

登山に慣れた人でも一人でエベレストに登る人はいません。

 

これからの賃貸市場は更に競争が激しくなります。(「PMの重要性」参照)

 

そしてその競争相手は素人ではなく、今後はプロばかりになります。

 

まずは「PMの重要性」ページをお読みになり、今すぐにパートナー探しをしてください!

賃貸経営を継いでくれる人がいない

自主管理による賃貸経営は決して楽なものではありません。 

健康で体の動くうちは良いかもしれませんが、体調を崩されたり、将来高齢により管理が行き届かなくなれば、自主管理を継続することが難しくなります。

お子様やご兄弟、親族に頼れる方がいらっしゃれば良いですが、そうでない場合は誰が跡を継いで管理するのか問題になってきます。 

よくお伺いするのは、跡を継いでもらいたい人は会社勤めでなので賃貸経営まで手が回らない。というケースです。

また、賃貸経営をする時間的余裕があったとしても、「跡を継ぎたくない」と断られることもあります。

このような場合は、無理に継がせるよりも事業譲渡(売却)を検討されてみてはいかがでしょうか?

当社では賃貸経営管理のお手伝いは当然のこと、事業譲渡のお手伝いを行っております。

 

まずはご相談くださいませ!

年間収支が赤字、ローン返済が大変

空室・滞納を解消し、収益を最大化できたとしても賃貸事業が赤字になることがあります。

減価償却による帳簿上の赤字であればまだ良いですが、キャッシュアウト(賃料収入がローン返済額を下回る)していたり、諸経費を差し引いた後にキャッシュフローが残らない月が続くようであれば、賃貸事業を見直す必要があります。

借り換えや、借入れ先に相談して毎月のローン返済額を減らす方法もありますが、新たな担保が必要であったり容易ではありません。

収益最大化といっても賃貸不動産のポテンシャルには限界があります。収益が最大化された優良な賃貸不動産であっても支出が大きければ事業は成り立ちません。

当社ではそのような状況となってしまっている賃貸事業についてもコンサルティングを行っております。

詳しくは当社までご相談下さい。

現在委託している管理会社に満足していない

報連相がない、報告内容が満足できるものではない

依頼したことについて経過報告がなく、どうなったのか心配になってしまうオーナー様は多いかと思います。経過報告をしないことはまったくもって問題外ですが、一番の原因は、連絡手段が「細い」ということが考えられます。

報告しようと連絡してもオーナー様に連絡が付かない場合などに、そのまま報告を失念してしまうこともあります。

当社では、オーナー様へ経過報告を行うにあたり、このような報告漏れを防止するため、オーナー様とコンタクトを取りやすい報告手段を推奨しております。

当社で推奨しているオーナー様とのコンタクトの手段は、メール・SMS・SNSアプリなどです。これらは写真(動画)の添付も容易で、報告書や見積もりの郵送などよりもスピーディーな報告が可能ですし、全スタッフがスマホなどのデバイスを利用しておりますので、リアルタイムで現場から報告することも可能です。

今後、円滑な賃貸経営を行うにあたってはITを活用することにより、連絡の行き違い、報告の漏れや遅延を排除することが必要です。

当社と一緒に、時代の流れに乗り遅れないよう、ITを活用してまいりましょう。

もちろん、希望があったり、その状況によっては電話での報告も行っております。

詳しくはお問い合わせ下さいませ。

物件担当者が頼りない(経験が浅い)

物件担当者の経験不足により賃貸事業が円滑に行かないケースは多々あります。

当社は賃貸管理経験10年以上のスタッフが多数在籍しておりますのでご安心下さい。中にはまだ賃貸管理経験が数年のスタッフもおりますが、当社では1物件につき2人担当制となっており、1人以上は長年経験を積んだスタッフが担当させていただいております。

また、社内において定期的に賃貸管理に関する勉強会を実施するなど、日々スタッフのレベルアップを図っております。

詳しくはお問い合わせくださいませ。

オーナー側に沿った対応をしてくれない(賃借人の味方をしている)

管理会社はオーナー様と賃借人の間に入り、報告連絡だけでなく交渉も行います。

その交渉の中で「物件担当者が賃借人に有利な提案をしてくるので困る」という経験をお持ちのオーナー様もいらっしゃるのではないでしょうか。

管理会社によっては、賃借人寄りの提案でオーナー様になんらかの負担をお願いすることで早期解決を図ろうとすることがあります。これは担当者が賃借人との対応に慣れていないことが原因であることが多いです。

とはいえ賃借人の意見に耳を貸さずオーナー様に寄り過ぎた内容で解決を図ろうとすることが良いことではありません。

賃借人の不満が積もれば早期退去につながり、結果としてオーナー様の収益に損失を与えてしまうこともあります。

当社は、長期的にオーナー様と賃借人の関係を良好に保ち、円滑な賃貸経営を行っていくにはどうすれば良いかを考えた上で交渉や提案を行います

目先の問題解決のために、オーナー様または賃借人のどちらか一方に偏った提案をすることはありません。

このようなことにお悩みのオーナー様がおられましたら当社までお問い合わせ下さい。

担当者が休みで、対応が後日になってしまう

当社は物件担当が2人制となっておりますので、1人が休みでももう1人が対応可能ですのでご安心下さい。

まれに物件担当が2人とも同日に休みを頂くこともございますが、当社には全スタッフが業務報告を入力し、その報告は全スタッフが閲覧できるというように業務内容を可視化できるシステムを導入しております。これにより物件担当者以外のスタッフでも状況を把握し対応することができます。

ご不明な点がありましたらお問い合わせ下さい。

管理会社を変えたくても長い付き合いだから変えられない

賃貸経営は「事業」です。

付き合いで「事業」の成否を委ねても良いのでしょうか?

長い付き合いの中で築き上げてきた「関係」を打ち切るのは断腸の思いかもしれませんが、賃貸経営のパートナーとして力不足であれば、パートナーを探しなおす必要があります。

まずは、現在の管理会社がどの点において満足していないのか、そのお悩みをお聞かせ下さい。

その中で今の管理会社と付き合い方を見つけられても良いですし、新たにパートナーを検討されるもの良いと思います。

問い合わせフォームよりご連絡下さいませ。

悩みもなく順風満帆な賃貸経営が出来ているというオーナー様へ

「素晴らしい!」の一言に尽きます!

 

是非とも当社と賃貸経営・不動産全般に関する情報交換をさせてください! 

 

お問い合わせフォームよりご連絡いただけましたら幸いです!